Huwa minnu illi l-Att X tal-2009 introduċa diversi aspetti ġodda fil-ligijiet tal-kera, waħda minn dawn hija il-kompetenza tal-Bord tal-Kera. L-artikolu 1525 tal-Kap 16 issa jipprovdi illi:
“Il-Bord li Jirregola l-Kera (hawn aktar ’il quddiem f’dan it- titolu msejjah ”il-Bord tal-Kera”) mahtur bis-sahha ta’ l- Ordinanza li tirregola t-Tigdid tal-Kiri ta’ Bini ghandu kompetenza esklussiva li jiddeciedi kwistjonijiet konnessi ma’ kuntratti ta’ kiri ta’ fond urban u ta’ dar ghall- abitazzjoni u ta’ fond kummercjali. Kirjiet ohra jaqghu taht il-kompetenza tal-qrati ta’ gurisdizzjoni civili u fil-kaz ta’ raba’ taht il-Bord dwar il-Kontroll tal-Kiri tar-Raba’ mahtur bid-disposizzjonijiet ta’ l-Att dwar it-Tigdid ta’ Kiri ta’ Raba’.”[1]
Għalkemm dan l-artikolu jisħaq li l-Bord tal-Kera ghandu kompetenza esklussiva li jiddeciedi kwistjonijiet in konnessjoni ma’ kuntratti ta’ kiri ta’ fond urban, dar ta’ abitazzjoni u ta’ fond kummercjali, il-Qorti fil-kaz ‘Antonia Frendo vs Christopher Agius’[2] hi tal-fehma li l- Bord tal-Kera xorta jibqa’ tribunal specjali b’poteri li jridu jintuzaw entro l-limiti ta’ dak li tgħid il-liġi. Kwistjonijiet illi ma jaqghux entro l- provvedimenti tal-ligi li jirregolaw il-kiri jridu per forza jaqghu fil-kompetenza tal-Qrati ordinarji. Infatti f’ dan il-kas il-qorti taqbel mat-tribunal li jgħid li t-talba għall-iżgumbrament tesorbita mill-kompetenza speċjali tal-bord li jirregola l-kera u b’hekk hija fil-kompetenza tal-qorti.
B’ hekk għalkemm il-bord għandu kompetenza wiesgħa f’ dan l-aspett ma jfissirx li kull kaz relatat mal-kera mela għandu jispiċċa quddiem dan il-bord. Infatti fil-kas ‘Christopher Gatt vs Daniel Doneo’ (PA 28.3.2011) kien stabbilit li l-każijiet li għandhom x’ jaqsmu mad-dritt jew obbligu naxxenti mill-kirja jistgħu jkunu attakkati quddiem dan il-Bord, sakemm din ma tkunx ghad-determinazzjoni dwar kondizzjoni rizoluttiv. B’hekk huma f’ dawk iċ-ċirkustanzi restretti li l-bord għandu l-kompetenza biex jaġġudika kas.[3]
“kif konoxxut, l-kompetenza tat-tribunal tigi qabel xejn determinata mit-termini tat-talbiet u l-premessi ghalihom, kif ukoll, sintendi, mit-termini tal-eccezzjonijiet li jitqajmu b’opposizzjoni ghall-istess talbiet” (Joseph Bugeja et vs Alfred Camilleri App 6.10.2004). Issa, ir-rikors promutur ghandu in effetti talba singolari, dik tal-izgombru tal-intimati mill-fond de quo. Madanakollu, din it-talba ghandha tkun ezaminata flimkien mal-premessi li jwasslu ghaliha u mhux biss vista mill-ottika tar-rikorrenti li qeghdin iqisu il-kuntratt ta’ lokazzjoni bhala wiehed null. Il- kwistjoni ta’ nullita’ hija sindakabbli biss mit-tribunali u ma tistghax tkun prezunta. Ghalhekk it-talba tar-rikorrenti ghall-izgumbrament trid tkun preceduta b’decizzjoni ta’ tribunal dwar in-nullita o meno tal-kuntratt ta’ lokazzjoni kif ukoll, una volta deciz dak il-punt, decizjoni dwar id-durata tal-kirja. U din hija l-pern tal-kwistjoni devoluta ghar- rizoluzzjoni quddiem dan il-Bord;”[4]
Fis-sentenza fl-ismijiet ‘Enriketta Bonnici vs Gordon Borg’, (dec. fit- 28 ta’ Gunju 2012) dwar l-effetti tal-artikolu 16(4) tal-Kap. 69, u senjatament jekk japplikax ghal kirjiet li ntemmu u l-azzjoni li qed issir wara tmiem il-kirja, il-Bord tal-Kera irribadixxa:
“Illi l-Bord ghandu gurisdizzjoni fuq il-kwistjonijiet kollha li jolqtu kirjiet urbani nkluz fuq kwistjonijiet dwar l-okkupazzjoni ta’ fondi urbani fejn il-kirjiet ikunu ntemmu wara t-terminazzjoni tal-kirja. Ladarba l-kera hija meqjusa mitmuma, il-poter ta’ dan il-Bord biex jaghti rimedju fuq arretrati ta’ kera u danni kkagunati fil-fond waqt il-kors tal-kirja allura huwa serjament imqieghda f’dubju. Tajjeb li jkun notat illi meta l-legislatur ried jaghti poter lil Bord dwar kwistjonijiet ta’ kirjiet mitmuma, jigifieri okkupazzjoni ta’ fond wara t-tmiem tal-kirja, dak il-poter tah bi kliem car u inekwivoku. Fit-termini tal-principju ‘ubi voluit dixit,’ il-legislatur ma semma’ xejn aktar dwar il-poteri. B’hekk il-kelma “kirjiet” fl-artikolu 16(4) ghandha tiftiehem bhala kirjiet veljanti.”
Każijiet li jkomplu fuq dan ir-raġunament huma:
- Strickland Limited (C-473) vs Maria Frendo (ID. 346285M) (24 ta’ Marzu 2015)
- Emmanuel u Angela konjugi Santillo v. Nazzareno u Joan konjugi Axisa (24 ta’ Frar 2012)
Każ ieħor li hu simili għal ta’ Jonathan Cutajar huwa; ‘Schembri Helen Et Vs Zahra Anthony George Noe Et’ li jafferma wkoll li;
“Dejjem dwar l-eccezzjoni ta’ inkompetenza… hija… lfehma ta’ din il-Qorti li meta t-talba attrici tkun ghar-rizoluzzjoni u xoljiment ta’ kuntratt ta’ lokazzjoni jew rilokazzjoni u dan fil-kors taghha allura jkunu kompetenti li jiehdu konjizjoni tal-kawza l-qrati ordinarji u mhux it-tribunal specjali.”
Differenza oħra toħroġ fil-materja tal-kuntratt, meta l-kuntratt ikun wieħed ordinarju mela allura il-kompetenza taqa’ taħt il-bord. Madanakollu il-kas imsemmi hawn fuq huwa differenti minħabba l-fatt li dan il-kuntratt ma jipprovdix terminu u b’ hekk jmur in kontra artikolu 1532 fejn jispeċifika “l-kiri ta’ bini jew ta’ ħaġa mobbli jitqies magħmul għaż-żmien li għalih hu meqjus il-kera”, b hekk hemm esklużjoni awtomatika li ma jistax ikun ghat-terminu indefinit. Dan il-kaz ma jikkonċernax it-terminazzjoni tal-kuntratt iżda il-validita tal-kuntratt, in principio u b’hekk jmur oltre l-kompetenza tal-bord.
This shall not be construed to be as advice but shall merely serve as a brief description of the competences of the Rent Board. If you would like to get to know more about the board please do not hesitate to contact us on [email protected].
1 Art 1525, Kodiċi Ċivili
2 Frendo Antonia vs Agius Christopher (5 ta’ December, 2013)
3 Ibid
4 Frendo Antonia vs Agius Christopher (10 ta’ Lulju, 2014)