B’differenza ghall-propjeta’ ohra, Condomium huwa magħmul minn partijiet separati u partijiet komuni, u cioe’ partijiet fejn kull sid ikollu l-parti tiegħu u jagħmlu użu esklussiv minnha, u partijiet oħra li jagħmlu użu minhom is-sidien kollha tal-binja. Dawn il-partijiet komuni huma regolati permezz Att dwar il-Conodminia (Kapitolu 398), kif ukoll permezz ta’ regoli tal-condominium meta s-sidien jaghzlu li jaghmlu regolamenti ghall-condominium taghhomu b’hekk dan il-ftehim jiehu ’ jieħu preċedenza sakemm ikun skont dak li titlob il-ligi u l-kuntratt ta’ akkwist tal-proprjeta’.
X’ inhuma l-partijiet komuni fil-Condominium?
Il-liġi tispeċifika l-partijiet komuni tal-binja ta’ Conduminium fl-artiklu ħamsa tal-Att imsemmi, fejn jinkludi;
- L-art li fuqha jkun mibni l-condominium, il-pedamenti, il-ħitan ta’ barra, inklużi l-ħitan diviżorji komuni mal-fondi ta’ biswit, is-soqfa, ix-xaftijiet, it-taraġ, il-bibien ta’ dħul komuni, intrati, trombi tat-taraġ, btieħi, ġonna, l-arja li tiġi fuq il-proprjetà kollha u b’mod ġenerali, kull parti oħra tal-proprjetà li għandha għan li tintuża b’mod komuni.
- Il-partijiet li jintużaw bħala intrata u bħala kamra tal-ħasil komuni u l-partijiet li jintużaw bħala porter’s lodge, għat-tagħmir ta’ central heating, u għal kull faċilità oħra li għandha għan li tintuża b’mod komuni
- Id-dwal, bjar, tankijiet, akwedotti, drenaġġi, pajpijiet tal-katusi tal-ilma, kull stallazzjoni għall-ilma, gass, elettriku, tisħin u servizzi oħra simili sa fejn dawk l-istallazzjonijiet jaqsmu lejn il-proprjetà esklużiva ta’ kull condominus, u kull opra, installazzjoni u oġġett ta’ kull għamla li tkun li għandhom għan li jintużaw b’mod jew għal benefiċċju komuni
Dan japplika sakemm ma jkunx hemm indikat mod iehor.
L-ewwel parti tirrigwarda l-istrutura tal-bini, it-tieni parti hija fuq il-faċilitajiet lis-sidien kollha għandhom dritt li jaċċessaw u t-tielet parti hija fuq oġġetti esterni u installazjonijiet li jistgħu jitużaw għal benefiċċju komuni. Il-ligi tħalliha miftuħa għall kull ħaġa oħra li taf tkun ta’ benefiċċju jew tintuża minn kulħadd. Eżempju ta’ installazjoni li mhiex imniżżla imma tiġi diskussa ħafna fil-qrati Maltin hija l-kwistjoni tal-lift.
Min hu responsabbli għall-partijiet komuni?
Il-kelma ‘komuni’ minnha nnfisha turi li kulhadd jista’ jagħmel użu minnhom kulħadd, b’hekk ebda sehem mid-drittijiet komuni ma jista’ jiġi diviż jew imneħħi. Infatti l-liġi tispeċifika li m’għandux isir tibdil fil-partijiet komuni kemm-il darba ma jkunx hemm il-kunsens unanimu tal-condomini kollha.
F’ każijiet fejn irid ikun hemm modifikazzjonijiet fil-partijiet komuni, dawn għandhom isiru b’mod li jagħtu benefiċċju jew lok għal-użu iktar komdu, li joffri tgawdija aħjar lis-sidien kollha. Ir-regola ġenerali hija li l-persuni kollha li jgħixu fil-binja għandhom jagħtu l-kontribuzzjoni tagħhom għall-ispejjeż li jsiru għat-twettiq u l-preservazzjoni tat-tibdil jew it-tiġdid tal-partijiet komuni, skont l-artikolu 9(3) tal-Att dwar il-Condominium. Iżda f’każijiet fejn ikun hemm spejjeż kbar hafna jew tibdil dekorattiv, il-liġi tipprovdi klawżola għal dawk il-kondomini li ma jkunux se jibbenefikaw minn dak it-tibdil jew tiġdid biex b’ hekk huma jiġu eżentati milli jikkontribwixxu għall-ispejjeż relattivi.
Dawn il-punti joħorgu b’mod ċar fil-kas Rossignaud noe vs Joseph M.Zrinzo u Mario Xuereb Co-administrators of Seacliff Appartment Owners Association (Qorti tal-Appell (Kompetenza Inferjuri), Appell numru 33/2015, 26th January 2018). F’ dan il-kaz kienu qed jiġu diskussi xogħlijiet li saru fuq l-entratura tal-bini, d-dish tat-televiżjoni, ix-xibka tal-ħadid fuq it-travu u anki xogħlijiet mal-faċċata inkluż il-gallarija. Il-qorti f’dan il-kaz stabbiliet li fil-kaz tal-gallarija; ix-xogħol kien wieħed ta’ manutenzjoni u meħtieġ fl-aħjar interess tal-conduminium. B’ hekk Ms Rossignaud kellha tħallas sehma, li kien maqsum bejn il-condomini kollha.
This shall not be construed to be as advice but shall merely serve as a brief description of what constitutes a condominium. If you would like to discuss this further please do not hesitate to contact us on [email protected] .